Steuerersparnis

Jingle: Vorsorge ohne Nervenkitzel – der RVW-Podcast.

Christian: Herzlich willkommen bei „Vorsorge ohne Nervenkitzel“, dem RVW-Podcast. Ja, RVW steht für Raiffeisen Vorsorge Wohnung, und heute geht es bei uns um Steuervorteile. Was habe ich davon, wenn ich jetzt eine Vorsorgewohnung kaufe? Diese und natürlich noch viele weitere Fragen beantwortet sie im Schlaf. Bin trotzdem froh, dass sie wach ist: die Geschäftsführerin der RVW, Marion Weinberger-Fritz. Hallo Marion.

Marion Weinberger-Fritz: Hallo, Christian, du bist auch wach, Gott sei Dank.

Christian: Das ist schon mal eine gute Voraussetzung für diesen Podcast. Marion, in unserer Podcast-Reihe „Vorsorge ohne Nervenkitzel“ wollen wir immer in kompakten zehn Minuten die wichtigsten Punkte rund um das Thema Vorsorgewohnung beantworten. Heute geht es um das Thema Steuern oder ganz genau um Steuervorteile. Schaffen wir das überhaupt in zehn Minuten?

Marion Weinberger-Fritz: Ja, sicher. So komplex ist es nicht. In Wahrheit geht es um zwei Steuerthemen. Das eine ist das Thema Umsatzsteuer und das andere das Thema Einkommensteuer. Vorweg gesagt sei nur: Ich bin selber ja nicht Steuerberaterin, aber natürlich, aus der langjährigen Erfahrung der 17 Jahre kann ich die grundsätzlichen Themen zu Steuern im Zusammenhang mit Vorsorgewohnungen sehr gerne erläutern.

Christian: So, wollte ich sagen, wir gehen in medias res, aber du bist schon in medias res. Dann bleiben wir gleich dabei. Was habe ich denn – fangen wir damit an – steuerlich davon, wenn ich mir jetzt eine Vorsorgewohnung kaufe?

Marion Weinberger-Fritz: Also der größte Brocken an Steuern, die ich mir spare, wenn ich eine Vorsorgewohnung kaufe, ist die Umsatzsteuer. Man kann sich das so vorstellen: Wenn ich eine Vorsorgewohnung kaufe, zum Zwecke der Vermietung und Verpachtung, wie das so schön heißt im Einkommensteuergesetz, dann werde ich aus Sicht des Finanzamts zum Unternehmer und kann mir die Umsatzsteuer, die mit dem Kauf der Vorsorgewohnung verbunden ist, zurückholen.

Jingle: Steuervorteile ganz ohne Nervenkitzel mit einer Raiffeisen-Vorsorgewohnung.

Marion Weinberger-Fritz: Wenn ich mir das jetzt hier ausrechne: Eine Wohnung kostet 250.000 Euro netto, 20 % Umsatzsteuer, 50.000 Euro. Diese 50.000 Euro kann ich mir zurückholen, wenn ich eine Wohnung kaufe, um sie in weiterer Folge zu vermieten. Also da geht es schon wirklich um Geld, weil wo kann jemand, der zum Beispiel unselbstständig tätig ist, ganz normaler Angestellter ist, 50.000 Euro Steuervorteil sich holen? So etwas gibt es kaum.

Das zweite Thema ist die Einkommensteuer. Wenn ich eine Vorsorgewohnung kaufe, habe ich ja entsprechende Aufwendungen auch jährlich damit. Ich denke jetzt zum Beispiel an Provisionen für die Vermietung oder auch an Rechtsanwaltskosten oder Steuerberatungskosten. Die kann ich dann jährlich davon geltend machen, also steuermindernd geltend machen.

Christian: Marion, du hast es schon angesprochen. Fassen wir es noch einmal ganz kurz zusammen, ganz kurz und kompakt, weil das ist wirklich ein großer, positiver Brocken, nennen wir es mal so. Im Vergleich zu anderen Immobilieninvestitionen oder Anlageformen: Was konkret ist hier die Ersparnis bei einer Vorsorgewohnung?

Marion Weinberger-Fritz: Also, wie gesagt, der größte Brocken ist die Umsatzsteuer. Wir reden hier von circa 50.000 bis 60.000 Euro, je nach Kaufpreis für die Wohnung, die jemand, der seine Wohnung zu Selbstnutzungszwecken kauft, nicht geltend machen kann. Also da geht es wirklich um viel Geld. Die Einkommensteuer, kann man rechnen, ist über eine Laufzeit von 20 Jahren um die 25.000 Euro, die man sich hier erspart im Vergleich zu jemandem, der eine Wohnung selber nutzt. Das heißt, da geht es schon wirklich um entsprechende Summen.

Christian: Also wenn man bei deinem Beispiel bleibt, grob sind das 75.000 Euro, die allein der Steuervorteil ausmacht?

Marion Weinberger-Fritz: Ja, grob gerechnet. Also man muss es sich dann jeweils im Detail anschauen, aber grob gerechnet kann man das so sehen.

Damit man diese Vorteile nutzen darf, muss man aber im Gegenzug auch ein paar Dinge erfüllen aus steuerlicher Sicht. Das ist zum Beispiel: Ich muss glaubhaft machen, dass ich die Wohnung auch tatsächlich vermiete. Das macht man mit einer Planrechnung für steuerliche Zwecke, die in unserem Fall die RVW für unsere Kunden erstellt, die man beim Finanzamt vorlegt. Wenn man sich dann zusätzlich noch dem Mietenpool der RVW anschließt, also dieses Vermietungsservice in Anspruch nimmt, dann ist es von vornherein klar, dass die Wohnung vermietet wird, und dann hat man sozusagen auch die steuerlichen Rahmenbedingungen bereits erfüllt.

Jingle: Miete kassieren und Steuern sparen mit einer Raiffeisen-Vorsorgewohnung.

Christian: Marion, wie schaut es dann hier mit der Laufzeit aus? Spare ich mehr Steuern, je länger ich die Vorsorgewohnung habe? Oder wie muss ich mir das vorstellen?

Marion Weinberger-Fritz: Grundsätzlich ist es so, dass die größte Steuerersparnis in den Anfangsjahren eintritt. Denn da habe ich noch eine relativ hohe Zinsbelastung in der Regel, was übrigens gerade jetzt wieder besonders interessant ist. Gestiegene Zinsen führen zu höheren Abschreibungsmöglichkeiten. Das heißt, für den Vorsorgewohnungskäufer sind die Zinsen zum Beispiel statt 4 % rechnerisch nur 2 %. Also das ist wirklich ein großes Thema, und diese Anfangsinvestitionen sind in den ersten fünf, sechs Jahren am höchsten, danach dreht es sich irgendwann wieder und man muss auch die Miete versteuern.

Das heißt, das ist ja auch das Wichtigste: Warum rechnen wir eine Vorsorgewohnung über 20 Jahre? Das hat genau diese steuerlichen Komponenten. Die steuerlichen Voraussetzungen sehen vor, dass ich über 20 Jahre mit der Wohnung zumindest um einen Euro mehr verdienen als aufwenden muss, damit ich all diese Steuervorteile nutzen kann.

Christian: Lass uns hier aber bitte noch einmal ganz konkret einhaken, genau in Zeiten wie diesen mit gestiegenen Zinsen. Da ist ja oft die landläufige Meinung: Jetzt kann ich keine Wohnung kaufen, weil die Zinsen so hoch sind. Aber du sagst, das kann man sich bei einer Vorsorgewohnung sogar zum Vorteil machen.

Marion Weinberger-Fritz: Genau, bei der Vorsorgewohnung bin ich in der Situation, dass ich die Zinsbelastung steuerlich geltend machen kann. Das heißt, in Wahrheit reduziert sich meine Zinsbelastung in der Regel um 50 %. Die bekomme ich dann im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung zurückerstattet. Das ist der große Unterschied zu demjenigen, der seine Wohnung zu Eigennutzungszwecken kauft. Im Gegenzug muss ich eben versprechen, sozusagen die Wohnung über 20 Jahre auch zu vermieten und hier einfach auch Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Das ist sozusagen der Deal.

Jingle: Vorsorge ohne Nervenkitzel. Raiffeisen Vorsorge Wohnung. Den Profis vertrauen.

Christian: Marion, wenn jetzt hier aber ein Worst Case, aus welchem Grund auch immer, passiert und ich das Geld brauche und die 20 Jahre nicht einhalte und die Wohnung verkaufen will: Darf ich das überhaupt, und wie schaut es dann steuerlich aus? Wie flexibel bin ich da?

Marion Weinberger-Fritz: Du darfst immer deine Wohnung verkaufen oder darüber verfügen, wie du möchtest. Du bist Eigentümer, grundbücherlich gesichert. Das heißt, du bist Herr, Frau über deine Wohnung und entscheidest, was damit passiert. Der einzige Unterschied ist: Wenn ich Steuervorteile für diese Vorsorgewohnung in Anspruch genommen habe, aber vor Ablauf der 20 Jahre aussteige, kann es sein, dass es zu Korrekturen kommt. Zum Beispiel wird die Umsatzsteuer über 20 Jahre rechnerisch verteilt. Das heißt, wenn ich zum Beispiel im Jahr 12 aussteige, kann es sein, dass ich für acht Jahre die anteilige Umsatzsteuer wieder zurückerstatten muss.

Da gibt es aber Möglichkeiten, das zu vermeiden. Möglicherweise möchte jemand wieder mit Umsatzsteuer von dir kaufen, dann hast du dieses Thema nicht. Und dann gibt es auch noch das Thema Einkommensteuer. Hier habe ich vorweg einmal schon gesagt: Du musst über 20 Jahre um einen Euro mehr verdienen, als du aufwendest, damit du alle Steuervorteile nutzen kannst.

Christian: Also selbst dann ist das wirklich maximal flexibel. Die Frage: Darf jetzt jede und jeder bei der RVW eine Vorsorgewohnung kaufen, oder muss ich da in Österreich meinen Hauptwohnsitz haben, oder wie sieht das bei euch aus?

Marion Weinberger-Fritz: Also es liegt jetzt nicht an der RVW. Bei uns kann natürlich jeder eine Wohnung kaufen, Vorsorge oder Eigentum, beides gleichwertig. Steuerlich betrachtet ist es so, dass unterschieden wird, ob jemand im EWR-Raum ansässig ist oder nicht. Also nicht nur steuerlich: Es gibt die sogenannte Grundverkehrsbehörde. Das heißt, jemand, der nicht im EWR-Raum lebt, muss ein sogenanntes grundverkehrsbehördliches Verfahren durchlaufen. Das hat jetzt nichts mit der RVW zu tun, sondern das sind gesetzliche Rahmenbedingungen. Uns ist natürlich jeder Kunde willkommen.

Jingle: Altersvorsorge ganz entspannt mit einer Raiffeisen-Vorsorgewohnung.

Christian: Also EWR, noch einmal ganz kurz, ist der Europäische Wirtschaftsraum, da zählt ja auch schon jede Menge dazu. Darf ich eigentlich auch mehrere Vorsorgewohnungen besitzen? Wie sieht das dann steuerlich aus?

Marion Weinberger-Fritz: Du darfst so viele Vorsorgewohnungen besitzen, wie du dir leisten kannst oder wie du willst. Steuerlich betrachtet wird die Wohnung immer für sich selbst gerechnet. Also jede Vorsorgewohnung muss diesen 20-Jahre-Horizont erfüllen. Wie das dann sozusagen im Einzelnen zu betrachten ist, was jetzt die persönliche Steuersituation betrifft, muss man einfach den Steuerberater beiziehen.

Jingle: Steuervorteile ganz ohne Nervenkitzel mit einer Raiffeisen-Vorsorgewohnung.

Christian: Marion, abschließend noch einmal. Wir haben damit angefangen, es geht heute um Steuervorteile. Also fassen wir es noch einmal zusammen: Welche Steuern kann ich abschreiben? Bei Mieteinnahmen: Auf welche Steuern muss ich da aufpassen? Welche muss ich da bezahlen? Und zu guter Letzt: Gibt es da auch Stolpersteine, auf die die Anleger achten müssen?

Marion Weinberger-Fritz: Die Stolpersteine räumen wir hoffentlich aus dem Weg, denn wir machen ja für unsere Anleger eine Planrechnung für steuerliche Zwecke, die auch vom Finanzamt schon immer wieder akzeptiert wurde, also in den letzten 17 Jahren regelmäßig akzeptiert wurde. Das heißt, da hat man größtmögliche Sicherheit. Noch einmal zusammengefasst: Umsatzsteuer ist sozusagen der größte Vorteil. Bei der Einkommensteuer gibt es eben auch entsprechende Vorteile.

Ja, und weil du gefragt hast, wie die Miete steuerlich betrachtet zu sehen ist: Also du vereinnahmst eine Miete, musst diese in deine Einkommensteuererklärung aufnehmen. Und dann gibt es noch die Umsatzsteuer, die mit der Miete anfällt. Die ist aber für den Käufer ein Durchläufer, also für den Eigentümer ein Durchläufer, denn die zahlt der Mieter, und die beträgt in Österreich 10 %.

Jingle: Vorsorge ohne Nervenkitzel, weil Vertrauen und Erfahrung wichtig sind. Raiffeisen Vorsorge Wohnung.

Christian: Marion, normalerweise stellt es einem die Haare auf beim Thema Steuern. Das war eigentlich sehr einfach und sehr klar. Danke dir für das Gespräch.

Marion Weinberger-Fritz: Ich danke dir.

Christian: Marion Weinberger-Fritz, Geschäftsführerin bei der RVW, und auch steuerlich absolut auf der Höhe, wie wir gehört haben. Noch mehr Infos gibt es unter rvw.at oder in unseren weiteren Folgen unseres RVW-Podcasts.

Jingle: Vorsorge ohne Nervenkitzel – der RVW-Podcast.