Finanzierung

Jingle: „Vorsorge ohne Nervenkitzel“ – der RVW-Podcast.

Christian: Herzlich willkommen bei „Vorsorge ohne Nervenkitzel“, dem RVW-Podcast. Ja, RVW steht für Raiffeisen Vorsorge Wohnung, und heute geht es bei uns ums Geld. So knallhart müssen wir das einfach sagen. Ganz konkret geht es um die Finanzierung und die Frage: Wie kann ich mir eine Vorsorgewohnung leisten? Marion Weinberger-Fritz, Geschäftsführerin der RVW, kennt sich damit aus. Servus, Marion.

Marion Weinberger-Fritz: Hallo, Christian.

Christian: Marion, welche Finanzierungsmöglichkeiten habe ich denn, wenn ich mir eine Vorsorgewohnung kaufen möchte?

Marion Weinberger-Fritz: Also, bei der Vorsorgewohnung reden wir ja immer von Wohnungen, die ich zum Zwecke der Vermietung und Verpachtung kaufe, wie das im Einkommensteuerrecht so schön heißt. Das heißt, ich möchte eine Wohnung kaufen, um sie zu vermieten. Kurz gesagt: Wie viel Eigenkapital brauche ich? Ja, genau so viel, damit es sich steuerlich ausgeht. Das ist jetzt ein bisschen kryptisch, aber ich werde es gerne erläutern.

Man kann sagen, dass in etwa ein Drittel des gesamten Kaufbetrages über die Miete finanziert wird. Dann haben wir auch noch Steuervorteile. So im Großen und Ganzen muss man kalkulieren, dass man in etwa 50 % des Kaufpreises aus Eigenmitteln finanzieren können sollte, damit sich auch steuerlich eine Vorsorgewohnung darstellen lässt.

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Christian: Alles klar. Du hast es gerade angesprochen: das Eigenkapital, auch die Quote hast du ungefähr gesagt. Das heißt, noch einmal zusammengefasst, Milchmädchen, Daumen mal Pi: Ganz grob 50 % sollte ich selber erspart haben. Geht es auch mit 40?

Marion Weinberger-Fritz: Es geht wohl auch mit 40. Das kommt immer ganz darauf an: Was kann ich für Kreditfinanzierungen für mich sichern, welchen Zinssatz kann ich für mich sichern? Vielleicht ganz kurz: Die letzten Jahre konnte man auch mit 50.000 Euro Eigenmitteln schon eine Vorsorgewohnung kaufen. Das ist aufgrund der gestiegenen Zinsen schwieriger geworden. Denn die Zinsen müssen ja über 20 Jahre bezahlt werden, und in etwa ein Drittel des Kreditbetrags oder des Kaufbetrages kann die Miete decken. Das heißt, ich muss den anderen Teil über Eigenmittel decken können.

Christian: Bleiben wir gleich dabei: Kredite. Welche Kreditoptionen gibt es denn für den Kauf einer Vorsorgewohnung, und welche Kriterien, Marion, müssen hier erfüllt sein?

Marion Weinberger-Fritz: Ja, die Kreditoptionen sind auch ein bisschen anders als bei jemandem, der eine Eigennutzerwohnung, also für sich selbst die Wohnung kauft. Vielleicht ist das Stichwort KIM-Verordnung schon bekannt. Es gibt hier Verschärfungen, die vorgesehen wurden bei der Kreditvergabe. Ganz kurz sei erwähnt: Man braucht zumindest 20 bis 30 % Eigenmittel und darf nur einen gewissen Betrag seines Einkommens für die Rückführung des Kredites aufwenden. Das trifft für die Vorsorgewohnung insofern nicht zu, weil ich hier sowieso einen entsprechend hohen Eigenmittelanteil brauche.

Weil du gesagt hast: Milchmädchenrechnung. Sagen wir, die Wohnung kostet 250.000 Euro netto, dann sollte ich zumindest um die 100.000 Euro Eigenmittel aufbringen können, damit sich das entspannt für die Vorsorgewohnung ausgeht. Muss nicht unbedingt gleich zu Beginn des Kaufs vorhanden sein, sollte aber über die 20 Jahre darstellbar sein. Zum Beispiel auch aus dem Rückfluss aus einer Versicherung, Auflösung eines Fonds, was auch immer. Aber sozusagen rechnerisch sollten in etwa diese 40 bis 50 % vom Gesamtkaufpreis Eigenmittel da sein.

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Christian: Aha, das ist ganz interessant. Das heißt, wenn du von 100.000 hier im Beispiel sprichst, muss ich die 100.000 nicht cash am Anfang liegen haben, sondern könnte genauso gut sagen, es lösen sich bei mir drei Bausparer auf in fünf Jahren, und ich kann dann dieses Geld auch hier mit reinrechnen. Ist das richtig?

Marion Weinberger-Fritz: Das ist korrekt. Wobei mit den Bausparern wird es sich vielleicht nicht ganz ausgehen, weil die sind ja betraglich sehr begrenzt, aber grundsätzlich ist das genauso, wie du sagst. Ich sage immer, für mich ist der Kauf einer Vorsorgewohnung so ein bisschen etwas wie: Ich lege für mich selber eine Versicherung an, nur dass ich genau weiß, wo das Geld hinfließt, und dass ich keine versteckten Kosten dafür habe.

Jetzt wirklich so als kleine Vorstellung: Wenn ich in eine Versicherung einzahle, bei den derzeitigen Konditionen, zahle ich jetzt monatlich 100 und bekomme vielleicht, wenn ich Glück habe, mit Antritt der Pension 60 oder 70 im Monat zurück. Das heißt, ich habe einen realen Verlust. Bei der Vorsorgewohnung habe ich eine stabile Miete, die auch inflationsgeschützt ist. Das heißt, die Mieten werden ja an die Inflation angepasst und steigen daher. Das heißt, hier habe ich in der Realität tendenziell einen Gewinn und keinen Verlust dieser Veranlagung.

Christian: Das hört sich schon mal gut an. Welche Bedeutung hat jetzt die Höhe der monatlichen Ratenzahlung bei der Finanzierung einer Vorsorgewohnung? Und wie kalkuliere ich hier am besten?

Marion Weinberger-Fritz: Die Höhe der monatlichen Ratenzahlung sollte sich gut mit dem Einkommen, mit dem monatlichen, darstellen lassen. Ich kann dann immer rechnen: Ich habe einen Mieteingang, den ich zwar versteuern muss, aber nichtsdestotrotz bleibt mir ja davon ein ordentlicher Anteil über. Und ich habe auch die Ratenzahlung für die Kreditrate. Das sollte sich in etwa ausgleichen. Oder ich betrachte es einfach so, dass es hier eine größere Finanzierung gibt, die nicht 1 zu 1 monatlich von der Miete gedeckt ist, dass ich quasi wie in eine eigene Versicherung einzahle. Das heißt, ich schaffe mir hier für die Zukunft ein zusätzliches Einkommen, das ich teilweise über die Miete auch schon finanzieren kann.

Vielleicht wieder so Daumen mal Pi: Ein Drittel des Kaufpreises in etwa zahlt der oder die Mieterin. Also das kann man in etwa so rechnen. Im Vergleich jetzt zu jemandem, der die Wohnung für sich selber kauft, der diese Einnahmemöglichkeit nicht hat.

Ja, wie kalkuliere ich hier am besten? Am besten mit der RVW. Also wir machen ja die Planrechnung für steuerliche Zwecke für unsere Kunden. Das heißt, wir schauen uns ganz genau an: Was kann man an Miete genau in diesem Projekt verlangen? Was ist realistisch erzielbar? Was muss ich an Leerstand beziehungsweise Instandhaltung kalkulieren? Wie wirkt sich das steuerlich aus? Und das lässt sich dann eben in dieser Planrechnung für steuerliche Zwecke sehr gut darstellen.

Jingle: „Vorsorge ohne Nervenkitzel“, weil Vertrauen und Erfahrung wichtig sind. Raiffeisen Vorsorge Wohnung.

Christian: Marion, Finanzierung ist heute das Thema in unserer Folge von „Vorsorge ohne Nervenkitzel“, dem RVW-Podcast. Jetzt geht es ja darum: Wie komme ich an Geld, wenn ich einen Kredit brauche? Und die RVW hat ja auch Raiffeisen im Namen. Wie kann da die Mutter vielleicht sozusagen hier auch ein bisschen helfen, wenn es knapp und eng wird?

Marion Weinberger-Fritz: Ja, wir sind eine 100-Prozent-Tochter der Raiffeisen Holding Niederösterreich-Wien. Das heißt, es ist die Stabilität und die Sicherheit dieses großen Bankinstituts gegeben. Wie können wir als RVW helfen? Also wir sind an sich ja Immobilienspezialisten. Das heißt, wir kennen uns mit den Immobilien, die wir betreuen, aus, und wir helfen auch gerne, wenn es jetzt um Finanzierungsthemen geht, weiter. Das heißt, wir vermitteln entsprechende Kontakte. Wir machen zwar nicht selbst die Finanzierung, aber natürlich mit den Kollegen in der Landesbank gibt es entsprechend kurze Wege, wo wir auch gerne unterstützen.

Christian: Marion, das hört sich nach Expertise an. Ich frage trotzdem nach den Risiken. Welche Risiken sind denn jetzt mit der Finanzierung einer Vorsorgewohnung, wenn überhaupt, verbunden, und wie kann man diese rechtzeitig erkennen oder sogar ausschließen?

Marion Weinberger-Fritz: Die Risiken der Vorsorgewohnung sind aus meiner Sicht überschaubar. Das größte Risiko liegt möglicherweise wirklich in der langen Laufzeit. Also wir rechnen ja über 20 Jahre aus steuerlichen Gründen auch eine Vorsorgewohnung. Das heißt, in 20 Jahren kann natürlich einiges passieren. Das, was schon wirklich einmal passiert ist: dass es einfach gesetzliche Änderungen gegeben hat, wo sozusagen die Steuergesetzgebung entsprechend die Immobilie zusätzlich belastet hat. Es hat dann unterm Strich keine dramatischen Auswirkungen gegeben, aber es wurde die Immobilienertragsteuer eingeführt im Jahre 2012. Das gab es vorher gar nicht. Also das ist sozusagen das Risiko, das ich am größten sehe.

Ansonsten hat man natürlich immer auch das Risiko eines Mietausfalls, wenn der Mieter nicht zahlt. Hier gibt es jetzt bei der RVW den sogenannten Mietenpool, wie ich dieses Risiko ausschließen kann. Das ist nichts anderes als eine Rechnungsgemeinschaft, wo die Einnahmen aus der Miete einfließen, Ausgaben abgezogen werden und dann nach einem fixen Schlüssel wieder verteilt werden, sodass jeder Eigentümer immer seinen Rückfluss hat. Bleibt trotzdem Eigentümer seiner Wohnung, hat aber immer einen gesicherten Rückfluss und kann somit seinen Kredit immer bedienen.

Jingle: „Vorsorge ohne Nervenkitzel“, damit es auch in der Pension ruhig und entspannt ist.

Christian: Klingt nach rundum sorglos, und an dieser Stelle sei auch noch einmal erwähnt – das hast du in anderen Folgen unseres Podcasts schon gesagt, Marion: Auch wenn der Notfall irgendwie, aus welchem Grund auch immer, eintritt, die Wohnung kann auch jederzeit verkauft werden, weil es ja deine Wohnung ist oder ihre Wohnung ist und seine Wohnung ist und man die auch jederzeit verkaufen kann.

Marion Weinberger-Fritz: Ganz genau so ist es.

Christian: Abschließend: Welche Tipps hast du denn für angehende Investoren, die sich eine Vorsorgewohnung leisten können und auch möchten, aber noch unsicher sind, wie sie die Finanzierung am besten angehen sollen?

Marion Weinberger-Fritz: Das Zentrale ist zuerst einmal, sich zu überlegen: Welche Wohnung möchte ich? In welches Projekt gehe ich? Sich dann eine entsprechende Beratung zu holen und dann im nächsten Schritt an eine finanzierende Bank oder die Bank seines Vertrauens heranzutreten, mit schon entsprechend gut aufbereiteten Unterlagen, und dann die Konditionen auszuverhandeln.

Christian: Unterlagen gibt es von euch?

Marion Weinberger-Fritz: Ganz genau.

Christian: Das war’s auch schon mit dem Thema Finanzierung. Marion, vielen Dank fürs Gespräch.

Marion Weinberger-Fritz: Ich danke dir.

Christian: Und soll es dazu auch noch Fragen geben: Alle Infos gibt es auch unter rvw.at, und noch ganz viel mehr Infos zum Thema „Vorsorge ohne Nervenkitzel“, das Ganze meistens in 10 Minuten, der RVW-Podcast, in unseren anderen Folgen.

Jingle: „Vorsorge ohne Nervenkitzel“ – der RVW-Podcast.