Quo Vadis Immobilien

Jingle: Vorsorge ohne Nervenkitzel, der RVW-Podcast.

Christian: Herzlich willkommen bei „Vorsorge ohne Nervenkitzel“, dem RVW-Podcast. RVW steht für Raiffeisen Vorsorge Wohnung und die Frage: Quo vadis, Immobilien? Wohin geht sie denn, die Reise auf dem Immobilienmarkt und auf dem Wohnungsmarkt? Darum geht es in dieser Folge, und bei uns ist Marion Weinberger-Fritz, Geschäftsführerin der RVW. Hallo Marion.

Marion Weinberger-Fritz: Hallo Christian.

Christian: Marion, gleich rein: Wie hat sich denn der Wohnungsmarkt in den vergangenen Jahren entwickelt?

Marion Weinberger-Fritz: Ja, Wahnsinn. Eigentlich Wahnsinn, wie sich der Wohnungsmarkt entwickelt hat. Wir haben seit 2008 unfassbare Wertsteigerungen gesehen im Immobilienmarkt, vor allem im Wohnimmobilienmarkt in Wien. Von 150 bis 250 % im Neubau.

Christian: Jetzt plötzlich eine andere Situation. Ukraine-Krieg, gestiegene Kosten, Inflation, steigende Zinsen. Plötzlich stellt sich immer die Frage: Was passiert jetzt? Wie geht es jetzt weiter?

Marion Weinberger-Fritz: Ja, aus meiner Sicht ist das relativ eindeutig. Wir haben in den letzten Jahren sehr viele Wohnungen produziert. Diese Produktion geht dramatisch zurück, wirklich dramatisch. Man sieht es in den Berichten, die auch die Statistik Austria jedes Monat und quartalsweise herausbringt. Die Baugenehmigungen gehen massiv zurück, die Finanzierungsmöglichkeiten für Bauträger gehen massiv zurück. Das heißt, das Angebot reduziert sich. Wir spüren es vielleicht jetzt noch nicht, wir spüren es vielleicht im nächsten Halbjahr noch nicht.

Aber spätestens 2025 wird die Nachfrage das Angebot wieder deutlich übersteigen. Dazu kommt, dass Grund und Boden ein endliches Gut ist. Das heißt, die Wertentwicklung wird auch in Zukunft wieder gegeben sein. Wir werden jetzt eine Zeit lang eine Seitwärtsbewegung sehen, aber man kann davon ausgehen, dass spätestens ab 2025 wieder mit entsprechend starker Nachfrage zu rechnen ist.

Jingle: Die Pension ganz entspannt genießen. Mit einer Raiffeisen-Vorsorgewohnung.

Christian: Marion, lass mich hier kurz einhaken, bitte. Du hast die Covid-Pandemie angesprochen, die Ukraine-Krise. Weltweite Krisenfälle gibt es im Moment. Wie haben sich denn diese Krisenfälle auf dem Markt jetzt ausgewirkt, wenn jetzt Käuferinnen und Käufer eine Wohnung kaufen wollen? Wie betrifft die das?

Marion Weinberger-Fritz: Schlicht und ergreifend in steigenden Preisen. Immobilien und vor allem Wohnungen sind immer krisensichere Investments. Krise bedeutet immer Suche nach Sicherheit, nach realen Investments, und da bietet sich natürlich die Immobilie und entsprechend auch die Vorsorgewohnung an. Das haben wir ganz massiv erlebt. Es hat eine unglaubliche Nachfrage nach Vorsorgewohnungen gegeben. Die Ukraine-Krise hat das auch noch befeuert. Allerdings haben jetzt die steigenden Zinsen zu einer gewissen Einbremsung geführt.

Die Nachfrage ist nach wie vor da, aber es ist eine gewisse Herausforderung in der Finanzierung einfach eingetreten. Höhere Zinsen bedeuten, ich brauche entsprechend mehr Eigenmittel. Das heißt, hier ist es einfach zu entsprechenden zusätzlichen Anforderungen an die Eigenmittel gekommen. Aber nichtsdestotrotz ist die Nachfrage sehr hoch und auch ungebrochen.

Warum ist das so? In Zeiten der Krise sind inflationsgeschützte, reale Werte natürlich sehr stark nachgefragt. Krise schreit nach Sicherheit, Immobilie bietet Sicherheit: reales Investment, grundbücherliche Sicherheit, Betongold, all die Schlagworte, die wir kennen. Das hat natürlich auch die Covid-Pandemie besonders, aber auch die Ukraine-Krise noch einmal befeuert. Die steigenden Zinsen haben jetzt eine gewisse Einbremsung des Marktes gebracht, weil entsprechende Eigenmittel erforderlich sind, aber auch, weil viele Projekte einfach nicht mehr auf den Markt kommen.

Jingle: Besser Betongold statt Sorgen. Raiffeisen Vorsorge Wohnung.

Christian: In diesem Zusammenhang, du sprichst es an, Marion: Was sind denn hier die Stärken der RVW in Bezug auf eben Verlässlichkeit und vor allem auch Stabilität beim Kauf einer Wohnung und Stabilität auch für die Zukunft?

Marion Weinberger-Fritz: Ja, als 100-%-Tochter der Raiffeisen-Holding bzw. Raiffeisen Niederösterreich-Wien haben wir natürlich jetzt den Vorteil, entsprechend stabil sein zu können. Wir sind seit 2006 am Markt, haben über 1.200 Vorsorgewohnungen verkauft und bewirtschaften diese auch für unsere Kunden, und der starke Eigentümer bietet uns jetzt natürlich gerade in dieser Zeit auch entsprechende Sicherheit. Das ist ein großer Vorteil, gerade in Zeiten wie diesen, und den nutzen wir natürlich auch für unsere Kunden.

Jingle: Stabilität und Sicherheit auch im Alter mit einer Raiffeisen-Vorsorgewohnung.

Christian: Also Stabilität und Sicherheit bei der RVW. Marion, kommen wir zu den verschiedenen Immobilientypen oder auch Wohnkonzepten. Welche sind denn da im Moment besonders gefragt?

Marion Weinberger-Fritz: Besonders gefragt sind Wohnungen in der Nähe der U-Bahn, die auch entsprechende Nachhaltigkeit schon nachweisen können, wenn es um Energiekonzepte geht. Gut geschnittene Grundrisse, die dem Mieter eine optimale Nutzung bieten. Hochwertige Materialien, die verbaut sind, die einfach die langfristige Vermietbarkeit sicherstellen.

Christian: Marion, wir haben schon angesprochen – jetzt lassen wir die Krisen mal weg, lassen wir sie hinter uns. Welche Chancen bieten sich gerade jetzt beim Kauf einer Vorsorgewohnung?

Marion Weinberger-Fritz: Ja, die Vorsorgewohnung ist im Moment für all jene, die entsprechende Eigenmittel haben, aus meiner Sicht besonders … Wenn ich eine Vorsorgewohnung kaufe, bedeutet das, ich kaufe eine Eigentumswohnung, die ich langfristig vermiete. Durch diese Tätigkeit habe ich Steuervorteile. Zum Beispiel kann ich mir die Umsatzsteuer vom Finanzamt zurückholen, aber auch jährlich Steuervorteile geltend machen. Wenn die Zinsen steigen, kann ich als Vorsorgewohnungskäufer diese Belastung, die Zinsbelastung, steuerlich geltend machen.

Das heißt, bei einer Progressionsstufe von circa 50 % bedeutet das, ein Zinssatz von 4 % ist rechnerisch betrachtet für den Vorsorgewohnungskäufer nur 2 %. Also das ist gerade in Zeiten wie diesen sehr spannend, und natürlich auch der Inflationsschutz des Investments. Die Mieten sind an den Verbraucherpreisindex gebunden und sie sind auch entsprechend gestiegen. Das heißt, ich habe hier doch eine deutlich bessere Verzinsung meiner Eigenmittel, wenn ich über die Miete sozusagen diesen Inflationsschutz in Anspruch nehmen kann. Als Beispiel: am Sparbuch, wo ich immer noch derzeit zwischen 2 und maximal 3 % an Zinsen lukrieren kann.

Jingle: Mieteinnahmen und Steuervorteile ganz ohne Nervenkitzel mit einer Raiffeisen-Vorsorgewohnung.

Christian: Also im Moment interessant. Da gehen wir in die Zukunft. Marion, welche langfristigen Prognosen und Perspektiven siehst du hier für den Wohnungsmarkt, und wie können Anleger der RVW dabei profitieren?

Marion Weinberger-Fritz: Wir sehen mittel- und langfristig, dass die Nachfrage das Angebot wirklich deutlich übersteigen wird. Wir sehen, wie dramatisch derzeit die Baugenehmigungen und die Realisierbarkeit von vielen Projekten zurückgeht. Das heißt, spätestens 2025 werden wir einen deutlichen Nachfrageüberhang haben. In der Regel heißt das: Wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt, steigen wieder die Preise. Also spätestens mit 2025 ist damit zu rechnen.

Wer jetzt investieren kann, investiert mit Sicherheit gut, weil wir jetzt noch Preise haben, die sozusagen aus den letzten Jahren resultieren, weil ja so ein Projekt über drei bis vier Jahre entwickelt wird. Also das heißt, es ist ein guter Zeitpunkt, wenn die Eigenmittel entsprechend vorhanden sind, und zahlt sich auch aus, wenn man einfach sagt: Okay, die gestiegenen Zinsen lassen sich über die Steuervorteile wieder entsprechend reduzieren.

Jingle: Vorsorge ohne Nervenkitzel. Raiffeisen Vorsorge Wohnung. Den Profis vertrauen.

Christian: Also, ein guter Zeitpunkt, sich jetzt, wenn möglich, eine Vorsorgewohnung zu kaufen. Marion, welche Rolle – du hast es kurz schon erwähnt – spielt denn da das Thema Nachhaltigkeit?

Marion Weinberger-Fritz: Ja, das Thema Nachhaltigkeit spielt für uns vor allem im Bereich Energieversorgung eine Rolle. Wie kann man hier entsprechend optimal eine Energieversorgung sicherstellen? Bei sehr vielen Projekten gibt es mittlerweile schon Luftwärmepumpen, die umgesetzt werden, aber auch die Fernwärme entwickelt sich ja entsprechend weiter. Früher wusste man ja gar nicht, dass die Fernwärme zu einem Großteil aus Gas gespeist wird. Mittlerweile, seit dem Krieg, ist das klar und offensichtlich geworden, aber auch hier gibt es eben entsprechend Strategien, die nachhaltige Stromversorgung und auch Wärmeversorgung entsprechend sicherzustellen. Und auch das Thema Kühlung ist mittlerweile ein ganz wesentliches geworden. Also auf diese Kriterien achten wir bei unseren Projekten.

Christian: Letzte Frage, Marion: Welche Tipps und Ratschläge hast du für Menschen, die in eine Vorsorgewohnung investieren möchten, um auch in einem sich verändernden Wohnungsmarkt in Zukunft erfolgreich zu investieren?

Marion Weinberger-Fritz: Auf jeden Fall den Anbieter prüfen. Es gibt viele, die sogenannte Vorsorgewohnungen anbieten, aber ohne jeglichen Service. Das ist aus meiner Sicht einmal zu hinterfragen. Sich einen Profi für die Vermietung zu holen, denn schon kleine Fehler in der Vermietung können dazu führen, dass man vielleicht einen unbefristeten Mietvertrag hat. Das wäre sozusagen der Worst Case. Also hier einen Profi holen, der sich um diese Themen kümmert: um die Vermietung, um die Verwaltung, aber auch um die Planrechnung für steuerliche Zwecke und die begleitende Kontrolle des Baus. Das bieten wir als RVW im Rahmen unseres Rundum-sorglos-Pakets an, und das sollte man sich hier genau anschauen.

Christian: Also, da möchte ich noch einmal zusammenfassen: All das, was du gesagt hast, kriegt man neben einer Wohnung auch von der RVW.

Marion Weinberger-Fritz: Auf jeden Fall.

Christian: Marion, vielen Dank für das Gespräch.

Marion Weinberger-Fritz: Ich danke dir.

Christian: Marion Weinberger-Fritz, Chefin der Raiffeisen Vorsorge Wohnung. Noch mehr Infos gibt es unter rvw.at oder in unseren Podcasts „Vorsorge ohne Nervenkitzel“ in 10 Minuten.