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Sparbuch und Pensionskasse reichen vielen nicht mehr, deshalb rückt die Vorsorgewohnung als Alternative in den Fokus. Das Reel erklärt das Modell in seiner kürzesten Form: eine Eigentumswohnung, die nicht selbst bewohnt, sondern vermietet wird – die Mieteinnahmen bedienen den Kredit und bauen langfristig ein Zusatzeinkommen auf. Was es trägt, ist die Kombination aus grundbücherlicher Sicherheit, Inflationsschutz und steuerlichen Vorteilen.

Wer sein Kapital nur verwahrt, stellt die falsche Frage: nicht ob, sondern wie es arbeiten soll. Das Sparbuch bietet Liquidität, aber kaum realen Wertzuwachs; eine Vorsorgewohnung in gut gewählter Wiener Lage hat in den vergangenen Jahrzehnten beständig an Wert gewonnen. Auch gegen Inflation: Die Mieteinnahmen sind an den Verbraucherpreisindex gekoppelt und wachsen mit.

Das Wichtigste beim Kauf einer Wohnung ist die Vermietbarkeit, und die hängt sehr stark vom Standort ab. Eine Wohnung in gutem Zustand, aber schlechter Lage steht schneller leer; eine mit guter Verkehrsanbindung, Nahversorgung und stabilem Wohnumfeld bleibt vermietet. Nach genau diesen Kriterien wählt die RVW ihre Projekte aus, bevor sie ins Portfolio kommen.

Der Vorsteuerabzug, einer der größten und meistunterschätzten Steuervorteile. Wer eine Vorsorgewohnung kauft und vermietet, holt sich die im Kaufpreis enthaltene Umsatzsteuer vom Finanzamt zurück – in der Regel zwischen 40.000 und 60.000 Euro. Für selbst genutzte Eigentumswohnungen gilt das nicht: Es ist ein Privileg der Vorsorgewohnung als Anlageform.

Wie sich eine Vorsorgewohnung finanziert – teilweise nämlich selbst. Wenn die Mieteinnahmen die Kreditrate decken, der Vorsteuerabzug die Anfangsinvestition reduziert und der Mietenpool auch bei kurzfristigem Leerstand stabile Einnahmen sichert, trägt sich die Wohnung über die Jahre weitgehend allein. Kein Automatismus, aber ein realistisches Szenario, wenn die Projektwahl stimmt.

Was passiert wirklich, wenn eine Vorsorgewohnung über mehrere Monate nicht vermietet ist? Genau dafür gibt es den Mietenpool: Die Mieteinnahmen aller Eigentümer eines Projekts werden gleichmäßig aufgeteilt, unabhängig davon, ob die einzelne Wohnung gerade vermietet ist – das Leerstandsrisiko verteilt sich auf alle. In den fertiggestellten RVW-Projekten liegt die Vermietungsrate laut Reel bei 98 bis 100 Prozent.

Viele warten seit Jahren auf den richtigen Moment. Marion Weinberger, die die RVW 2006 gegründet hat, hält dagegen: Die Nachfrage nach Wohnraum in Wien und im Großraum wächst beständig, das Angebot an gut gelegenen Projekten ist begrenzt, und die steuerlichen Rahmenbedingungen sind nach wie vor attraktiv. Wer den Zeitpunkt zu lange abwartet, kauft später zu höheren Preisen – oder bekommt nicht mehr das passende Projekt.

Das Projekt in Korneuburg, einer Stadt, die in den letzten Jahren stark an Attraktivität gewonnen hat. 135 Vorsorgewohnungen mit zwei bis fünf Zimmern und Wohnflächen bis 112 Quadratmeter, verteilt auf sechs Häuser. Neben der Ausstattung überzeugt die Lage: drei Gehminuten ins Stadtzentrum, fünf zum Bahnhof mit direkter Anbindung nach Wien. Fertigstellung im Reel: zweites Quartal 2027.

Der 15. Bezirk rund um den Westbahnhof hat sich in den vergangenen Jahren deutlich verändert, die Nachfrage nach Wohnraum ist stabil und wächst. Genau dort entsteht das Projekt in der Rosinagasse: 130 hochwertig ausgestattete Wohnungen inklusive Küche, ein bis vier Zimmer, Wohnflächen bis 109 Quadratmeter. Dazu vier Apartments, die sich zur Kurzzeitvermietung eignen – eine Option, die es nicht in jedem Projekt gibt.

Die Donaustadt zählt zu den am stärksten wachsenden Bezirken Wiens, an der Bevölkerungsentwicklung wie an den Investitionen in die öffentliche Infrastruktur. Am Langenfelde 24 sind dort 68 Vorsorge- und Eigentumswohnungen mit 37 bis 118 Quadratmetern in nachhaltiger Bauweise entstanden. Die Lage überzeugt mit der U1-Station Kagraner Platz und der Alten Donau; das Projekt ist bezugsfertig, im Reel stehen noch 23 Wohnungen zur Verfügung.

Ottakringer Straße 44, gegenüber dem Yppenmarkt. Die Gegend hat sich zu einer der gefragtesten Adressen entwickelt – hervorragende Anbindung, urbanes Flair, gewachsene Infrastruktur und eine gute Verbindung in die Innenstadt. 41 Eigentums- und Vorsorgewohnungen mit rund 37 bis 80 Quadratmetern; Fertigstellung im Frühjahr 2027, im Reel sind noch 16 Wohnungen verfügbar.

Die Donaustadt von ihrer Wohnseite: Kirschblütenpark, zahlreiche Grünflächen, Sporteinrichtungen und die Alte Donau laden direkt vor der Haustür zur Erholung ein. In der Arakawa- und der Tokiostraße sind Vorsorge- und Eigentumswohnungen mit Wohnflächen bis 88 Quadratmeter entstanden – im Reel stehen davon nur noch drei zur Verfügung.

Der Immobilienmarkt ist in der Krise – und genau dafür gibt es die Raiffeisen Vorsorge Wohnung, sagt Marion Weinberger, die das Unternehmen 2006 gegründet hat und es ihr „berufliches Baby" nennt. Sie erzählt, was ihren Tätigkeitsbereich ausmacht: von Steuern über Marktentwicklung und Vermietbarkeit bis zu dem, was sich rechtlich dauernd ändert, dazu Eigentümerkommunikation, Pressearbeit und Unternehmensführung.

Die Vorsorgewohnung in einem Satz: eine Eigentumswohnung, die man nicht selbst bewohnt, sondern kauft, um sie zu vermieten. Dafür gibt es Mieteinnahmen und steuerliche Vorteile, langfristig Wertsteigerung und eine Zusatzpension. Warum Menschen in unsicheren Zeiten darauf zurückgreifen: Immobilien sind eine sichere, langfristige Veranlagung – „Sie kaufen eine Wohnung, wir machen den Rest."

Julia Denk ist Teil der Geschäftsführung der RVW. Sie begleitet ein Projekt von der ersten Skizze bis zur Übergabe an den Käufer und weiter in die Vermietung, samt Gewährleistungsbetreuung. Wichtig ist ihr, dass ehrlich kommuniziert und strukturiert durch die Kaufentscheidung geführt wird: Die ersten Minuten einer Beratung gehören dem Kunden, der erst seine Geschichte erzählt.

In der Nähe des Westbahnhofs ist gerade ein besonderes Projekt in der Entwicklung: In einem urbanen Umfeld entsteht ein vielfältiges Wohnangebot. Am 3. März war Spatenstich. Möglichkeiten eröffnen sich sowohl für Investoren als auch für Eigennutzer.